Recentemente, o governo federal anunciou uma alteração significativa na regulamentação do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo de responsabilidade municipal e do Distrito Federal, pago pelo comprador de uma propriedade. A mudança, formalizada no segundo projeto de lei complementar da reforma tributária, foi encaminhada ao Congresso Nacional para deliberação e promete modificar a forma como a cobrança do ITBI é realizada.

O Que é o ITBI?

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão de bens imóveis. Esse tributo é pago pelo comprador no momento da aquisição de uma propriedade. Tradicionalmente, a cobrança do ITBI ocorre no momento do registro do imóvel em cartório, mas a nova proposta visa alterar esse processo para que a arrecadação aconteça na assinatura do contrato de compra e venda.

A Nova Proposta de Cobrança

De acordo com a nova regra proposta, o ITBI será cobrado no momento da assinatura da escritura pública de compra e venda do imóvel, e não mais no registro do imóvel em cartório. Esta mudança tem como objetivo simplificar o processo de transferência de propriedades e acelerar a arrecadação tributária pelos municípios.

A proposta, no entanto, não é isenta de controvérsias. Advogados e tributaristas apontam que essa antecipação na cobrança do imposto pode gerar conflitos legais e retrocessos em decisões judiciais estabelecidas anteriormente. Em 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com a transferência efetiva da propriedade, formalizada pelo registro em cartório. A nova regra, portanto, contraria essa decisão, podendo abrir espaço para novas disputas judiciais.

Detalhes da Proposta Legislativa

A minuta inicial do projeto de lei permitia a cobrança do ITBI em dois momentos anteriores à transferência definitiva da propriedade:

• Na assinatura da escritura pública: um contrato oficial de compra e venda realizado na presença de um tabelião.
• Na cessão dos direitos de aquisição do imóvel: quando o direito de compra de um imóvel em construção é transferido para outra pessoa.

Devido às críticas recebidas, a possibilidade de cobrança na cessão dos direitos foi retirada antes do envio do projeto ao Congresso. No entanto, a previsão de cobrança no ato da assinatura da escritura pública permanece, gerando preocupação entre advogados e tributaristas sobre o risco de novas judicializações.

Impactos da Mudança

A mudança na regra do ITBI, defendida por alguns municípios como São Paulo, pode ter impactos significativos em âmbito nacional. São Paulo já permite a cobrança do imposto na assinatura da escritura ou na cessão dos direitos, e a nova proposta visa estender essa prática a todo o país. Para o secretário executivo da Frente Nacional de Prefeitos (FNP), Gilberto Perre, a alteração traz pouca mudança prática ao que já estava previsto na minuta inicial. Segundo ele, a exclusão de um dos incisos não altera substancialmente a essência do texto, que ainda prevê a cobrança do imposto no momento da assinatura da escritura pública.

Benefícios e Desafios

Entre os benefícios apontados pelos defensores da mudança está a agilidade na arrecadação tributária e a simplificação do processo de transferência de imóveis. Municípios podem ver um aumento na arrecadação, uma vez que o pagamento do ITBI será antecipado.

Por outro lado, a antecipação da cobrança pode ser vista como um retrocesso, reabrindo discussões já pacificadas pelo STF e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). A medida pode resultar em um aumento de disputas judiciais, criando incertezas para os compradores de imóveis. Advogados especializados alertam que a nova regra pode trazer complicações para o mercado imobiliário, dificultando o fechamento de negócios e a transferência de propriedades.

Perspectivas Futuras

A mudança na regulamentação do ITBI está longe de ser um consenso. A proposta de antecipar a cobrança do imposto na assinatura da escritura pública de compra e venda do imóvel enfrenta resistência significativa de diversos setores. Especialistas defendem que qualquer alteração nesse sentido deve ser cuidadosamente analisada para evitar conflitos judiciais e garantir segurança jurídica aos compradores de imóveis.

A discussão no Congresso Nacional será fundamental para definir os rumos da proposta. É necessário um debate aprofundado sobre os impactos da mudança, considerando tanto os benefícios para a arrecadação municipal quanto os possíveis retrocessos legais e desafios práticos que podem surgir.

Conclusão

A alteração na cobrança do ITBI representa uma tentativa de simplificar e acelerar a arrecadação tributária pelos municípios. No entanto, a antecipação do imposto para a assinatura da escritura pública enfrenta críticas e preocupações jurídicas que precisam ser cuidadosamente avaliadas. A proposta, ainda em deliberação no Congresso Nacional, pode ter impactos significativos no mercado imobiliário e na segurança jurídica das transações de imóveis. Aguardam-se, portanto, os desdobramentos das discussões legislativas e a definição sobre a implementação ou não dessa mudança nas regras do ITBI.

Atenciosamente, Equipe Argel Contabilidade

Argel de Oliveira
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